兩部門發佈關於金融支持住房租賃市場發展的意見

兩部門發佈關於金融支持住房租賃市場發展的意見

(原標題:中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於金融支持住房租賃市場發展的意見(銀髮〔2024〕2號))

中國人民銀行上海總部,各省、自治區、直轄市及計劃單列市分行;國家金融監督管理總局各監管局;國家開發銀行,各政策性銀行、國有商業銀行,中國郵政儲蓄銀行,各股份制商業銀行:

爲深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署,支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,培育和發展住房租賃市場,促進房地產市場平穩健康發展,根據《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)、《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)等文件要求,現就金融支持住房租賃市場發展提出以下意見。

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一、基本原則和要求

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(一)支持住房租賃供給側結構性改革。金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板,主要在大城市,圍繞解決新市民、青年人等羣體住房問題,支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房,盤活存量房屋,有效增加保障性和商業性租賃住房供應。

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(二)重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展。金融支持住房租賃市場發展應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業,促進其規模化、集約化經營,提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。

(三)建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場發展應以市場配置爲主,按市場化原則自主決策,爲租賃住房的投資、開發、建設、運營提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系,市場功能完備、結構均衡、競爭有序。

——金融機構分工合理。商業性金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,滿足各類住房租賃主體合理融資需求。政策性開發性金融機構限於在符合自身職能定位和業務範圍的前提下,爲保障性租賃住房建設運營提供融資。

——金融產品創新規範。住房租賃信貸產品應功能明確,期限和利率定價合理,風險評價和貸後管理完善。直接融資產品應結構簡單清晰、定價透明,資金用途真實合規,市場約束和運行機制健全有效。

——信貸和資本市場配置優化。信貸市場主要滿足各類主體開發建設、購買租賃住房,以及住房租賃企業流動性和日常運營需求。資本市場側重於發展住房租賃長期投融資工具。信貸市場和資本市場可根據住房租賃不同環節收益和風險特點,協同配合、合理接續。

二、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新

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(四)加大住房租賃開發建設信貸支持力度。支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般爲3年,最長不超過5年,租賃住房建設的項目資本金比例應符合國務院關於固定資產投資項目資本金制度相關要求。

(五)滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。對於企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閒置房屋用作宿舍型保障性租賃住房,專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閒置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的,鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下,發放住房租賃團體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業用房等應爲法律關係清晰、已竣工驗收的房屋,貸款存續期內,房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年,貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%,貸款利率由商業銀行綜合考慮借款人風險狀況、風險緩釋措施等因素合理確定。

(六)支持發放住房租賃經營性貸款。住房租賃企業運營自有產權長期租賃住房的,住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年,貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房,住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年,貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

商業銀行應對租賃住房運營管理合法合規情況,租賃住房的租金水平、出租率,以及住房租賃企業的專業能力、財務狀況、持續審慎經營等開展盡職調查,並結合住房租賃企業的經營、風險特點和貸款用途,合理審慎設計貸款的額度、期限、利率和還款方式。

住房租賃企業應以租金收入作爲第一還款來源。商業銀行在依法合規、有效防控風險和商業可持續的前提下,可根據住房租賃企業的資信和經營情況發放信用貸款或質押、抵押貸款。商業銀行發放質押、抵押貸款應審慎評估質押、抵押的法律風險,確保質權和抵押權可執行。

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對於開發建設和持有運營爲同一主體的租賃住房項目,住房租賃經營性貸款可用於置換項目前期的住房租賃開發建設貸款。商業銀行在發放住房租賃開發建設貸款時,可同時簽訂住房租賃經營性貸款合同,與借款人約定後續住房租賃經營性貸款的發放接續條件,將住房租賃經營性貸款納入住房租賃開發建設貸款的還款資金來源。

(七)完善住房租賃相關企業綜合金融服務。鼓勵商業銀行積極探索適合住房租賃相關企業需求特點的金融服務模式和金融產品,向住房租賃企業、住房租賃經紀機構、住房租賃管理服務平臺等提供開戶、結算、諮詢、現金管理等綜合性金融解決方案。

三、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道

(八)增強金融機構住房租賃貸款投放能力。支持商業銀行發行用於住房租賃的金融債券,籌集資金專門用於增加住房租賃開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放。

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(九)拓寬住房租賃企業債券融資渠道。支持住房租賃企業發行債券,專項用於租賃住房建設、購買和運營。鼓勵優化債券發行流程,提高住房租賃債券發行效率,爲住房租賃企業提供融資便利。

(十)支持發行住房租賃擔保債券。住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的,可將物業抵押作爲信用增進,發行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。

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(十一)穩步發展房地產投資信託基金。穩步推進房地產投資信託基金試點工作,在把控風險前提下,募集資金用於住房租賃企業持有運營長期租賃住房。支持房地產投資信託基金份額交易流通,促進住房租賃企業長期穩定經營,防範短期炒作。優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示範區等國家政策重點支持區域以及人口淨流入的大城市開展房地產投資信託基金試點,爲利用各類建設用地(含集體建設用地、企事業單位自有空閒土地等)依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。

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(十二)引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。支持金融機構、資產管理機構規範投資住房租賃相關金融產品。鼓勵住房租賃企業、專業資產管理機構通過房地產投資信託基金長期持有運營租賃住房。支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。鼓勵住房租賃企業和金融機構利用利率衍生工具對衝相關利率風險。

四、加強和完善住房租賃金融管理

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(十三)嚴格住房租賃金融業務邊界。住房租賃金融業務要嚴格定位於支持住房租賃市場發展,不得爲短期投機炒作行爲提供融資。住房租賃金融產品及服務應與其他住房金融產品及服務明確區別,嚴禁以支持住房租賃的名義爲非租賃住房融資,嚴禁將住房租賃金融產品違規用於商業性房地產開發。

(十四)加強住房租賃信貸資金管理。商業銀行應建立完善的貸款審批機制和風險管理機制,嚴格住房租賃貸前審查和貸後管理,加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性、還款資金來源的跟蹤調查,確保貸款資金按照約定用途用於住房租賃建設、購買和運營,切實防範資金挪用、套現等風險。對於貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發生改變的,應及時收回貸款,並視情況對借款人採取適當的風險防控措施。

(十五)規範住房租賃直接融資產品創新。住房租賃直接融資產品應基礎資產質量優良、結構簡單、法律關係清晰、信息公開透明、資金用途合法合規。相關部門應明確住房租賃企業的業務模式、募集資金用途等政策及審覈要求,完善信息披露和存續期管理,採取有效措施確保募集資金用於租賃住房建設、購買和運營等相關活動,不得挪作他用。

(十六)防範住房租賃金融風險。商業銀行等爲住房租賃提供融資的金融機構應建立健全相關制度,加強合規性審查和評估,確保審慎合規開展相關業務。對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制,確保其資產負債率保持在適度區間。加強對住房租賃企業的運營管理、財務狀況、資金用途等的監控,對住房租賃企業等借款主體存在違反借款合同約定情形的,要及時採取加速清償、提前收貸等有效措施化解風險。

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金融機構在提供融資前需確保住房租賃企業已按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案從事住房租賃經營業務。對住房租賃直接融資產品應充分揭示其與住房租賃業務、房地產市場相關的風險,建立健全風險預警及處置機制,保護投資者合法權益。

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(十七)加強住房租賃金融監測評估。中國人民銀行牽頭住房租賃金融統計,加強對住房租賃金融產品的統計、調查和監測分析。相關部門加強住房租賃相關信息共享,發揮監管合力。

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本意見自2024年2月5日起施行。

中國人民銀行

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國家金融監督管理總局

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